ABC inwestora

1. Definicje

• budynek mieszkalny jednorodzinny — budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku
• budowa — wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego
• teren budowy — przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy
• prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane — tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – dokument ustalający przeznaczenie danego terenu, określenie jego sposobu zagospodarowania i warunki zabudowy, dokument ten jest uchwalany dla dużego obszaru np. gminy
• decyzja o warunkach zabudowy – decyzja wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze, określająca sposób zagospodarowania i warunki zabudowy konkretnej działki, dla której inwestor wystąpił o określenie warunków zabudowy
• pozwolenie na budowę — decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego

2. Adaptacja

Projekt gotowy przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę winien być zaadaptowany do warunków miejscowych tak, by stał się projektem budowlanym. Adaptacji dokonuje zespół projektantów posiadających stosowne uprawnienia.

Adaptacja projektu gotowego polega na:

• przygotowaniu projektu zagospodarowania terenu
• dostosowaniu projektu gotowego do warunków miejscowych
• przygotowaniu informacji bioz
• zebraniu odpowiednich dokumentacji formalno-prawnej czyli m.in. odpowiednich decyzji, opinii i uzgodnień.

Projekt zagospodarowania terenu składa się z części opisowej i rysunkowej. Część rysunkowa jest sporządzana na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej przygotowanej przez geodetę. Na projekcie zagospodarowania winien być zaznaczony projektowany m.in. budynek wraz ze wskazaniem projektowanego poziomu parteru (wysokość bezwględna tj. metry nad poziom morza) , zewnętrzne instalacje (np. gazowa od budynku do skrzynki w ogrodzeniu, elektroenergetyczna od budynku do skrzynki w ogrodzeniu), projektowane utwardzenie terenu, zjazd z drogi publicznej na działkę objętą wnioskiem, inne projektowane elementy zagospodarowania. Część opisowa projektu zagospodarowania winna ukazywać stan istniejący działki oraz stan projektowany, a także wykazać spełnienie warunków wynikających z decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dostosowanie projektu gotowego do warunków miejscowych obejmuje dostosowanie fundamentów do geotechnicznych warunków miejscowych rozpoznanych na działce i dostosowaniu konstrukcji więźby dachowej dla danej strefy obciążenia śniegiem i wiatrem. W projekcie gotowym projektant adaptujący winien również oznaczyć elewacje kierunkami świata oraz wskazać istniejący i projektowany poziom terenu.

Informacja bioz składa się z części opisowej zawierającej opis zakresu robót budowlanych, wykaz istniejących obiektów budowlanych na działce, wskazaniu elementów zagospodarowania działki mogących stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa i zdrowia ludzi, wskazaniu przewidywanych zagrożeń występujących podczas robót budowlanych i środków im zapobiegających oraz wskazaniu sposobu prowadzenia instruktażu pracowników.

Do projektu należy dołączyć wymaganą prawem dokumentację formalno-prawną tj.

• kopie uprawnień projektantów dokonujących adaptacji projektu gotowego
• aktualne na dzień sporządzenia adaptacji kopie wpisów do odpowiednich izb projektantów
• oświadczenia projektantów dokonujących adaptacji o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, ostateczną decyzję o warunkach zabudowy
• wypisy z ewidencji gruntów dla działek objętych wnioskiem i działek sąsiednich
• wyrys z ewidencji gruntów (mapę ewidencyjną)
• mapę zasadniczą
• ostateczną decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej
• warunki przyłączenia mediów uzyskane od odpowiednich dostawców mediów
• opinię zudp dla zewnętrznych instalacji, względnie przyłączy i sieci, jeśli są objęte wnioskiem
• oświadczenie o warunkach przyłączenia do dróg lądowych, a w przypadku konieczności zaprojektowania zjazdu, również ostateczną decyzję lokalizacji zjazdu
• opinię geotechniczną, a w przepadku złożonych warunków gruntowych również badania geologoczno-inżynierskie
• inne niezbędne opracowania, jeśli są wymagane np. projekt zjazdu, projekt zewnętrznej instalacji gazowej od budynku do skrzynki w ogrodzniu, projekt zewnętrznej instalacji elektrycznej od budynku do skrzynki w ogrodzeniu itp.

3. Proces inwestycyjny – wyciąg z przepisów

Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

• złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych.

Projekt budowlany powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki
• projekt architektoniczno-budowlany
• stosownie do potrzeb:
  • oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
  • oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
• w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

• zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska
• zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczeń potwierdzających posiadanie przez projektantów odpowiednich uprawnień oraz wpisu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego
• wykonanie projektu przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnymi na dzień opracowania projektu zaświadczeniami, potwierdzającymi posiadanie przez projektantów odpowiednich uprawnień oraz wpisów na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego

W razie stwierdzenia naruszeń, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę

W razie spełnienia określonych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa.

Do w/w terminu 65 dni nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu